有谁会写会展煽动计划求教

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所属分类:展会
展览主办方需要控制的秩序,而展商需要的是信息最大化以及信息获取的便利性。有些展览附带有展中会,还有的带有技术交流或者论坛性质,所以通常会对所有展商或者参展人员进行
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  展览主办方需要控制的秩序,而展商需要的是信息最大化以及信息获取的便利性。有些展览附带有展中会,还有的带有技术交流或者论坛性质,所以通常会对所有展商或者参展人员进行身份及级别分类,以保证技术交流或者论坛不被外界或者无关的展商干扰。控制的手段有带条形码的参展证(需配备读码机)、或者磁卡式代表证。为同时满足展商信息最大化的需求,现在国外开始引入电子名片管理。 收集有关本项目的各种资料,包括文字、图片以及录像等活动资料。对收集的资料要分类编排,结集归档。 所谓秘书服务指向会展主办方提供各类文秘、勤杂、临时采购、临时司乘、向导等服务。这些服务通常是临时或者按时提供的,在预算时通常按类别笼统计算,不在细分——可以按不可预计费用或者按其他类别计算。 在展览设计上,材料的使用与选择也是关键。有些展览类别需要沉稳,而有点展览需要活泼,有的需要展现科技,有的需要显示环保,还有的需要表现艺术或者人文或者社会公益,总之,表现的主题对材质的选择是个考验,在这方面,会展中介机构比展商有专业优势。现代科技发展很快,新材料、新光源、新媒体层出不穷,而中介公司除可以敏锐的为展商提供展览设计趋势及对象的审美导向外,更可以为展商提供成本节约方法。 使用灯光,尽可能使小展位“耀眼”起来。大部分展览中心提供参展商天花板聚光灯,否则可租用便携式照明系统。根据产业调查,照明可将展览品认识度提高30%—50%。 如果通过代理公司操作,那么告诉代理公司作好随时服务的准备很有必要。代理公司与主办方之间的最后服务费用核算将通过双方指定的联络人互相签单认可,由双方财务或者相关人员核定。 再者,应当告诉翻译发言者通常的语速,有条件的可以把以往的映像资料交给翻译,让其熟悉一下,并告诉翻译本次会议大致的研讨或者涉及的内容。当然为了商业秘密不外泻,对翻译必要的约束是应该的——通常以书面形式约定在多长时间内接触机密的翻译不得对外界透露,在此期间内雇用方有权要求翻译保密,并有权要求翻译赔偿由于泄密而带来的损失。 餐饮安排通常有两种形式——自助餐或者围桌餐。类别有中式、西式及清真系列。 传统的展会上,少不了的是满天飞的名片,参展商在每天展会结束后总要花上一两个小时整理名片。想取代这些繁琐,可以使用电子名片。所谓电子名片,通常用磁卡或带条形码的材料制作——可以说是为参展商和参观者特制的参展证。在签发该证前,组委会会要求参展商或参观者输入个人资料,包括公司名称、联络办法、本人职衔、公司性质和业务范围等,然后把这些资料存入卡中。同时,组委会会购置这类磁卡或条形码的读取设备供出租,参展商可以自由选择租用与否。参展商租用设备后,只需把设备连接到自己的电脑上就可以开始使用。买家需要把名片给参展商时,只需要把存有自己资料的入场证在读取设备上划过,所有资料就会在眨眼间被传输到参展商的电脑里。参展商还可以把双方谈话的要点记录在相应备注栏里,做到十分有条理地管理买家资料。尽管这些设备比较昂贵,但可以由展会组委会统一购买、重复使用,参展商只需付出较低的价格向组委会租用,十分实惠和方便。如果每个参展商及买家都使用电子名片,展览会甚至可以像地下铁路入口那样管理而且可以准确的记录入场人数。 第一节 成都市商业物业的现状及其发展势态分析一、成都市商业房地产的现状如果说2002年是成都商业地产的复苏年,那么,2003年是真正的“商业地产高潮年”。从去年开始的轰轰烈烈的旧城改造运动,给成都的商业地产开发带来了空前的机遇。大量的商业用地投入市场,加之商业地产开发的高额利润,使很多具备资金实力的开发商纷纷将目光投向高风险、高利润的商业地产,商业房地产市场异常活跃。商业地产的开发与投资呈现出蓬勃向上的发展之势,成为目前成都房地产开发的一大增长点。今年,更是有多个大型的商业项目推向市场,“天府汇城”、“新城市广场”、“时代广场”、“成都国际商城”等等。成都商业地产正在告别传统小打小闹的时代,使得商业地产步入一个规模化和品牌化发展的历史时期,市场竞争非常激烈。 二、供求状况据相关资料显示,2003年1-6月成都市累计完成房地产开发投资96.63亿元,同比增长35.2%;商品房施工面积1758.44万平方米,比去年同期增长27.0%;商品房竣工面积263.93平方米,同比增长37.5%,其中商业营业房竣工面积11.6万平方米,价值1.91亿元;商品房销售面积260.77万平方米,销售金额54.29亿元,其中商业用房销售13.34万平方米。商业用房销售大幅增长,说明我市商业地产开发正步入良性循环。今年1-6月五城区房地产市场供求关系发生了根本性转变,市场需求首次超过供给。市场供应面积为350.64万平方米,销售面积为353.04万平方米,供销比为0.993,供小于求这一状况有力的证明了成都市房地产消费市场强劲的需求动力,可以看出,成都市房地产业正处于一个高速发展的安全通道中。但相对于商业地产而言,由于旧城改造力度的加大,市场竞争将更加激烈,如果商业地产供求关系得不到平衡,对开发商和投资者来讲都有风险。 三、价格走势由于商业地产的竞争日趋激烈,大规模旧城改造带动了商业用房开发量的大幅度增加, 同时投资者对各商业地产项目的投资选择越来越谨慎,这些因素都在一定程度上影响着商业地产的价格走势。综合来看,商业房地产的价格出现了一定的下滑趋势。 四、市场预测商业房地产未来的发展趋势,对本项目的运作影响至深。根据相关资料及我公司对2002年全年和2003年上半年商业房地产发展的轨迹研究,初步预测: A、在未来两三年内,商业地产的开发会随着旧城改造而持续升温,市场供应量会进一步增加,但销售将趋于平稳; B、商业地产的开发,已经从原始的配套型物业转变为一种新的市场形态,并已经形成了自己相对独立的市场空间; C、传统的商铺,其形式与内涵正在随着市场经济的发展而发生变化。随着商业环境的成熟和发展,商业地产的整体经营成为商业房地产开发的关键。从独立的商铺开发上升到整体经营是商业地产发展的质的变化; D、外资零售、娱乐、家居、餐饮业以及连锁商业的不断涌入,将带来一些新的商业地产物业类型,如SHOPING-MALL、OUTLET STORE,各类型超市、特色商业街等形态,注定商业地产还将会继续升温,并成为今后房地产市场的热点物业; E、“地产大鳄”与商业巨头联盟的全新开发模式,除以规模形成核心竞争力外,品牌店、旗舰店、主力店、直销点等相关商业运营资源的整合能力将不断提升; F、“文化”将成为商业地产发展的重要因素渗透到产品策划与经营过程中,“创新”将成为商业地产营销的主题; G、中、小投资者将成为投资客户群体的主流; H、市场分工越来越细,各个环节的专业队伍将加入商业地产的运作过程中。专业的、经验丰富的代理公司将在商业地产项目开发过程中发挥越来越大的作用。 第二节 区域环境分析一、区域环境概况本项目位于金牛区,金牛区东连成华区,北接新都区,西南与青羊区相接,东南与锦江区毗邻,西北与郫县连界,本区域是成都市北大门的快速通道,拥有为西南地区最大的客运中心,连接成渝、宝成、成昆三条铁路枢纽的成都火车北站。优越的地理位置,使本区域成为成都市重要的商贸和物资集散中心,区域内商业、娱乐业、饮食服务业发达,物资供销网点星罗棋布,为发展多种经济形式、多种经营方式、多种流通手段的商业和旅游业提供了良好的条件。该项目处于金牛区的商业、政治、经济核心位置,有着其它项目无法比拟的区域优势。 二、消费市场分析本区域经过多年的发展,百余座楼盘和上万户的固定居住人群已使这一区域高度成熟。区域内聚集了大量住宅小区:光荣片区、祥和苑小区、茗苑小区、交大片区等和项目周边的西南交通大学、成都师范学校、成都铁路工程学校、树德中学等多所大中专院校师生以及项目附近中铁二局集团拥有的多家大型公司、集团内部人员共同构成本区域强有力的消费群体;加上成都国际会展中心的强大影响力,辐射、吸引全国各地参展人员,每年数以亿计的会展经济更是激活这一区域内各行业消费的强大动力。区域内的住宅社区雀起,聚集了巨大的消费群体。会展经济带动商圈发展诸多因素都对区域的商业设施、形态、配套等提出了更高的要求,而区域内的商业物业目前基本上是以社区商铺的形式出现,故商业业态急需调整和完善。 第三节 项目区域内相关物业调查分析项目隶属金牛区,位于成都市西北部,与成都市的其它区域相比,商业物业发展势态相对滞后。项目附近只有成都国际会展中心、人民商场会展超市等少数几个商业项目,其余商业物业都还是沿袭着老式的传统商业格局——沿街为市。成都国际会展中心是成都市人民政府的重点项目,由美国加州集团和成都市人民政府共同投资14亿元人民币建成。共占地150亩,总建筑面积达21万平方米。拥有2个大型室内国际展馆,总面积5.5万平方米,可提供2400个国际标准展位,同时还拥有1.3万平方米的露天展场,是集展览、会议、酒店、餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的国际标准展馆。据调查了解,成都每年成功举办全国性或具有世界影响的展览75个,每年净展出面积为45万平方米,观众人数达160余万人。参观展览的人流潜在着对吃、住、行、游、娱6大行业的巨大消费需求,能为当地财政至少增加100个亿的收入。会展中心具有四个显著特点:它是一个新兴的朝阳产业,具有广阔的发展前景;它是一个无污染的高效行业,投资收益率保持在20%以上;它是一个带动作用很强的行业,可以发挥1:9的乘数效益,即会展收益一块钱,可以带动其它行业收益9块钱;它是一个人流集散地,有很强的吸引力。因此,它不仅是成都市民关注的焦点,更是全省乃至全国关注的焦点。人民商场会展超市坐落在会展中心内,占会展中心2、3层共1.4万平方米作为卖场。2层主要经营服装、手机、小家电、超市;3层主要经营电器类。由于该商场属于老式传统型商场,在规模、外观、内部环境、装修设施设备及货物陈列和服务质量、经营理念都存在严重的不足,现阶段已明显不能满足这一区域的消费需求,已呈现落伍之态。因此,该商场人气稀少、经营惨淡。商场与底层的服装销售区以店中店的形式出现,人气显然不足,虽然增加了餐饮,但还是不能达到聚集人气的目的。以目前消费习惯来分析,现代消费者喜欢在有购物环境、装修档次较高、服务质量优越的地方消费,更能增强消费者的购物欲望,刺激消费。人民商场会展超市的现状与会展中心整体规模极不协调,严重地影响了会展中心的形象,它必然将被其它大型商场所替代。第四节 项目区域市场的相关数据分析一、项目区域商业经营状况及租金价格分析 1、经营业态项目区域各类基础配套和生活配套设施齐备,金融、证券、政府相关职能部门等机构环布四周,项目周边的商业物业除“人商会展超市”外基本都以临街铺面的经营方式为主。现以包围项目四周的四条路来作一个综合经营业态分析:沙湾路经营业态主要是以餐饮、服装、日杂百货、鲜花店为主;为民路经营业态主要是以房屋中介公司、美容美发为主;金沙路主要是以房屋中介、五金、日杂的经营业态为主。现为民路与金沙路交汇口正修建一休闲广场,共占地6亩,预计2004年1月1日完工。目前,政府规划的为民路将建设成商业步行街,以后将取缔车辆行驶;光荣北路经营业态主要是以百货小超市、五金、房屋中介公司为主。综合四条道路经营业态,我们得出下图: 该项目所处区域的经营业态:服饰35%、餐饮30%、百货15%、五金10%、其它10%。 2、项目区域市场租金价格分析:街道名称 最高价 最低价沙湾路 350元/㎡ 100元/㎡会展中心(底层) 300元/㎡ 70元/㎡金沙路 120元/㎡ 60元/㎡为民路 80元/㎡ 40元/㎡光荣北路 100元/㎡ 40元/㎡通过对项目周边经营业态及租金价位的调查分析后,我们得知项目周边商业形态较传统、原始;商铺出租率高达98%,出租率较高,空置率很低,商业经营氛围浓厚,区域商铺的租金可为本案营销定价作市场参考,这些都为本项目的成功运作提供了有力的市场依据。 第五节 区域内规划发展金牛区委、区政府下属的成都国际会展商务建设开发有限公司,已经对会展商务圈的建设作出了详细的规划。金牛区所作的会展经济圈规划,将以会展中心为依托,以会展产业为龙头,吸引营销、保险、金融、电信、信息咨询等机构和国际知名企业入驻,成为名牌公司汇集、知识信息资本密集、具有规模效应与集散效应优势的区域。按照金牛区提交给市政府的规划方案:会展经济圈将以会展中心为中轴,东至金沙路,西接二环路,北到沙湾路,总占地面积约430余亩。金牛区还建议,将营门口立交桥沿二环路至沙湾路口约800米长的路段,等距离平行向外延伸至交大附小区域,纳入会展经济圈控制性规划的范围。目前,会展经济圈建设已投入2亿元资金进行拆迁,预计5年内完成会展经济圈的建设目标。今后经济圈将由五大板块组成:商业综合区——大型商场、商业楼、办公楼,占地47亩;会议展览区——由原成都国际会展中心和扩建展览馆组成,占地33亩;商务办公区——商务、办公、商场、餐饮娱乐和专卖店,占地72亩;商务住宅区——公寓、住宅、学校,占地36亩;市政配套区——商务楼、地下停车场、绿化广场等等,占地46亩。如此庞大的现代会展经济圈在西部是绝无仅有的,它最少要辐射300万人的工作、居住、消费的范围。 让全体的实施工作人员理解策划方案精神,熟悉策划方案要求,掌握实施方案的工作、方法、极具深意的11个创意广告你该推敲一下了,步骤和技巧。 1、 真正的商务考察:此类商务考察实际上主办者已经作好安排,需要会展中介公司提供的服务只是目的地住宿餐饮预定与安排、交通工具、司乘人员及向导,可能的话需要中介公司协助解决媒介邀请及映像资料摄制。中介公司的职能大体等同于主办者的前导服务及后勤保障部门。 2、 会展旅游:一般而言,会展旅游基本安排短线旅行,旅程很少离开会展举办地500公里以上,时间不会超过48小时(大多数为24小时以内)。少数旅程可能超过1000公里以上,时间可以长达一周——甚至可以跨国旅行。此时中介公司的作用就相当于旅行社,将提供线路咨询、线路包价购买、导游、景点票务、车辆、住宿餐饮安排、旅游保险购买、落实异地返程票务等服务。 由于参展企业自身规模、资金能力等限制,有时参展只能购买小的展位。通常小展位要想引人注意不是件容易的事。那么小展位如何吸引来观众的目光呢? 由于酒会的规模及目的不同,没有完整的标准酒会模式,只能借鉴一些已经举办过的酒会实例。 可选中1个或多个下面的关键词,搜索相关资料。也可直接点“搜索资料”搜索整个问题。 回执可以有多种形式——传真、信函、电子邮件、网路回执或者电话均可。回执需要注意的是,如果会展课题允许,应该考虑到参与者的特殊要求,譬如家属、随行人员、保健要求、交通代理、饮食习惯、住宿要求等,如果回执清楚,那么对会展的有序安排会起到很大帮助。确认通知——如果会务费用确认或者有其他方式可以确认,可以发出确认通知。同时发出的应该还有会展的确切地点、时间、议程、签到程序及会展注意事项等。 3、技术训练:主要训练展台的接待和推销技巧。展台工作与其他环境下的工作有所不同,即使是有经验的推销人员也应接受展台技巧培训。可以使用模拟方式并应准备完善、系统的培训资料。另外,如果可能,要培养展台人员认真的工作态度、协作精神和集体感。 视听设备租赁 展示道具制作 展厅专卖装潢 舞台设计灯光表演 花草租赁 写真、泡沫字、雪弗板字等美工制作 拆装运输 大型仓储 大型活动安排 提供礼仪,司仪 各地巡演 T台制作、 租赁。 不管什么样的会议或者展览,主办者当然希望适宜的对象(客户)参加。作为主办者,邀请的方式非常重要。通常情况下,邀请包括信息发布、回执处理、确认通知等3个程序。 最普遍使用的要数循环便携式展具。这种展具一般采用可折叠的支架辅以喷涂精美的宣传图片,既有流畅的整体线条而不必拘于传统的三面围板式结构,能较突出地体现公司形象和传递产品信息。这种展具优点是价格相宜,便于携带,标准的展具拆卸折叠后一人就可以进行搬运,十分适合长途运输。外观上,它还可以在结构允许范围内改变开头也可以通过更新宣传图片以配合新产品。不足之处是变化不及其它两种器材多样化。总的来说,对国内一般厂家参展来说,较适合使用第3种便携式展示用具,只需不多的投入就可打破传统的形象宣传方式,而且可循使用。 既然你需要写方案,说明你一经相当掌握所要开展的项目的一些开始---开展---结束. 交际/酒会一般需要细心策划。酒会的目的是加强公共关系及客户感情联谊,所以氛围十分重要。交际/酒会通常在一个环境相对封闭且有特色的地方举行。涉及的环节有:乐队(或者音响、音源)、节目及演员、节目单、酒水、水果、点心、烧烤食品、道具、烧烤用具、司仪、交通工具、天气预报、第二方案、电器技师、保安人员、临时舞伴、助兴烟火、厨师、服务人员等。重点:场地、节目、司仪、安全保障、服务程序。 2、工作安排:向展台人员布置展台工作,并提出要求和标准,必须使展台上的每一个人知道、理解展出目的;布置展台工作,包括观众接待、贸易洽谈、资料散发、公关工作、新闻工作以及后续工作等,进行分工,提出要求;管理安排,包括工作时间、轮班安排、每日展台会议、记录管理等;行政安排,包括展台人员的宿、膳、行、日程等安排。展出主要是为了成交,展台工作准备就是围绕此开展,包括市场调研、准备货源、准备产品资料、准备贸易条款等。 循环租用式展具通常由于材料昂贵,使用者并不必拥有器材的物权,可向专业展览工程公司租用。优点是结构坚固,器材耐用,通过钢制支架拼制造型,在三维视觉上丰富多变而且可随时更改,即使在同一次展会里亦可每日变样,不足之处是价格较高,不易携带。 尽管中国产品一向以价廉物美著称,但不可否认在整体形象上仍上不了档次。许多厂家除了在产品的设计和装潢包装上下工夫外,往往忽略了参展时展位的装饰——这也会对产品形象产生影响。在一些著名展会里,国内企业的摊位很多仍停留在“三板一桌加两凳”的水平,呆板且毫无新意。据统计,在大型展览里,过半数的参观买家在展场停留的时间不足8小时。而很多国外企业却能有效地吸引这些买家,在短短的时间内令买家对自己的产品留下深刻印象。这除了由于产品质量过硬,设计新颖外,别出心裁的摊位设计和装潢功不可没。现在流行的展示用具主要有3大类:一次性使用展具、循环便携式展具及循环租用式展具。 一次性使用展具一般是由较有实力和较具创意的展览工程公司为客户度身订造,所选材料多为木制品,优点是可因地制宜,通过千变万化甚至超越想象,随心所欲的造型来充分体现企业和产品的形象。但其不足之处是一旦成形就不易改变,而且单次使用价格较高,通常不可多次使用。 使用少量且较大的图片,创造出强烈的视觉效果——图片一定要精美,构图应该是舒适而不失抢眼,创意而不显凌乱,还有太过密集或太小的图片皆不易读取,同时,限制文字的使用。而且要将图片放在视线cm以上的地方开始放置。 确定会展的目标市场,会展的规模,展品的选择,评估观众数量的多少和 展览面积的大小以及参展的费用预算。 第一节 初步运作思路的提出纵观整个成都市的商业物业,不同的商业楼盘竞相开发,形成了百家争鸣、百花齐放的局面,业内称2003年是成都的商业地产年,市场竞争异常激烈。但大多数项目的运作模式、推广手段都日趋同质化,没有自己的特色和个性,欠缺物业自身价值的支撑点,缺少新理念的支持,从而难以实现可持续发展,无法给投资者足够的投资信心。这种市场现状对本案来说,既是一种挑战,又是一次机遇。通过我公司对本案区域环境和市场状况的初步了解,本案处于会展经济圈内,而会展经济是一个附加值很高的新兴产业。目前,区域内只有人民商场,会展超市这一稍大的商业卖场,该商场无论从产品、经营、规划、品牌和管理等方面都已明显落后。因此,本案商场的崛起,是具有替代并成为该商圈领头羊的重要作用,本项目的运作思路应是依托于会展经济,充分利用会展经济的连动效应,创造出符合会展经济圈发展的产权式品牌综合商场。本案处于会展经济圈中心地带,已具备良好的市场环境,其强势的市场资源是本案运作必须进行有效利用的优势,将其区域价值在本案个案上进行有效叠加,将其未来升值空间及商业价值得以充分利用,最大化地创造出项目开发的经济效益。如何整合资源、创新营销、准确有效的将项目的产品定位、经营定位、销售定位有机结合,使本案在市场竞争中脱颖而出,获得投资者青睐、市场认同,获得良好的销售业绩,便是本案营销操作思路的核心和终极目的。 第二节 具体策划思路一、本案价值的超越本项目运作要实现两个层面的超越:第一层面的超越为:超越常规性价值和投资价值(产品功能价值的超越)。第二层面的超越为:象征性、标志性的附加价值(内涵及灵魂性的超越)。本案的战略目标不仅要超越第一层面的核心价值,还要达到具备第二层面的核心价值,即本案不单单是满足于一个常规性的物业,而是应达到具有区域代表性的商业物业,使本案成为区域商业龙头。 二、本案经营定位——综合性品牌百货商场综合商场是围绕着某多种类别商品展开的终端服务,强化了消费者特定的购物意识。这种商场将不同种类的商品集中起来,比较容易塑造出商场的个性,加上经营商自身的经验和品牌,给消费者提供一种舒适的购物环境,使购物成为一种消闲,就一定能增加顾客的购物兴趣和欲望。综合商场以区域人口为主要消费对象,客流量是它的生命线。综合性商场的客源是由购物、休闲、旅游三部分构成的。一般情况下各占1/3,但由于休闲、旅游者也存在即兴购物。因此,实际购物人数会适度提升。综合商场不仅要配以齐全的商品种类,完善的设施,上乘的服务,而且要有众多的休闲空间和娱乐活动场所。顾客既可在里面购物、就餐、游乐,也可消除顾客的疲劳,延长顾客的停留时间,增加商场的营业额。 三、产权式综合商场运作核心所谓产权式综合商场的经营理念,也就是三权分离的原则,是开发商通过对其所开发的物业进行产权销售,获取合理的开发利润;而产权拥有者(投资者)在一定时间内(5年、10年、15年或20年)只是一种纯投资行为,通过购买物业的产权,再将其租赁给经营管理者,而获得相对长期稳定的回报,经过经营者的潜心经营,逐渐增加物业的附加值,随时间的推移而逐渐扩大物业的价值空间;经营者则利用物业的各种优势和经营者自身专业的经营理念,通过购物中心的经营运作,获取丰厚的经营利润。这种将三者的共同利益集中在同一物业上,以不同方式完成各自的参与过程,将三者的利益共同点以营销的形式形成一个完美的组合,从而实现各自利益的过程即为“产权式商场”运作模式。 四、具体操作办法(1)、首先引入一家知名品牌的经营商在该物业内开展经营活动,其物业主要是通过租赁的方式让经营商实现整体统一的经营管理,经营者只面对开发商(或借用其品牌,由另外的经营管理公司负责招商、管理)。(2)、开发商将已租赁出去的物业分零销售给若干个投资者,通过分零销售的方式来回收投资和实现其开发利润。(3)、作为投资者来说,在一定时间内只拥有物业的产权并将自己购买部份的物业由经营管理公司统一租赁给经营商,从经营商所付给的物业租金中来回收投资和获取相对长期稳定的投资回报。在经营商的租赁期限满以后才能真正拥有已经增值的物业。在本项目的营销运作上可以采用该策略:首先引进一家具有较高知名度的品牌经营商作为本物业的主体,来完成对项目的整体经营管理,并负责对商场的经营活动统一运作。将本项目的永久性产权分零销售给若干个投资者,将从经营商那里收取的租金作为投资者的回报返还给投资者,并在回报比例和方式上创新,以体现本案的保障性和稳定性;从售房资金中预留专用回报基金(风险基金),用于弥补经营收益不足支付投资回报或出现一些意外和风险时的专项开支。 “产权式商场”运作成功的核心关键在于该物业前期的招商工作,能否引入一大型知名品牌经营商家,将直接影响到该物业下一步工作流程——销售定位,对整个物业的运作成败至关重要。因此,我们必须对成都各大主要主力经营商进行深入的调查分析,并从中借鉴、发现本案的经营业态定位。 第三节 我们对成都市零售店发展经营消费趋势分析一、对成都市零售商场的分析百盛 北京华联 伊藤洋华堂 家乐福 好又多 普尔斯马特本地人与外地人消费比例 60:40 55:45 50:50 80:20 90:10 90:10 消费档次 中高档 中档 中高档 中档 大众 中高档阶层 白领 工薪 白领 不受局限性阶层各消费群都有 大众消费群体 会员卡消费属成功人士经营状况 良好 好 良好 良好 好 较好经营面积(㎡) 20000-40000 20000-50000 20000-30000 10000-20000 6000-8000 10000-30000 人口覆盖率(万人) 100-300 100-200 80-150 60-100 40-80 60-100 二、品牌商场对行业发展趋势充满信心的依据 1、宏观经济环境支持零售业发展 2、各零售商差异化的市场定位(错位经营),能吸引区域内不同层次的消费者 3、各零售商对所处区域消费人口情况的深入了解 4、各零售商抢先占领了良好的地理位置 5、各零售商良好的管理体制三、对上述商场经营业态分布的数表详细分析 可以看出,在地上1F,以选择性较强的、高利润的珠宝、皮具类和化妆品类经营为主要业种。 2F、3F应以女性男性服饰类经营为主的楼层 4F应以家电经营为主的楼层、附带居家用品 四、对本项目裙楼部分的经营建议通过对上述商业物业的详细分析建议本项目裙楼部分应定位成会展经济圈的高档品牌百货商场; 该商场内部的经营分布定位大致如下:楼 层 经 营 定 位 经 营 种 类地下一层 小型超市 熟食、副食、水产、冷冻食品、粮果糕点、洗涤用品、生活用品地面一层 品牌百货商城 化妆品、金银珠宝、精美箱包、妆饰用品皮具、钟表、男女皮鞋地面二层 品牌男装、童装、儿童玩具、各种品牌内衣、男士服装、洋快餐、地面四层 床上用品、居室用品、家庭饰品、厨具、餐具、办公用品、新潮家电、体育用品 第三章 项目可行性分析 第一节 项目概要项目位于成都市沙湾路6号地块,三面临街,属于成都市会展商业区。地块与沙湾路相邻,与金牛区人民政府相对应,距成都市国际会展中心一路之隔——背靠金沙路高尚住宅小区“懋园”小区与智业公寓。项目地块方正,总用地面积25亩,净用地面积22亩,地上商业4层,总建筑面积17032平方米,地下负一层也可作为商场的卖场,商场的上边是24层的写字楼,负二层为停车场。停车场面积10951.2平方米,大小车位300多个,东北面规划设计3650.4平方米的广场,设置下沉式广场900余平方米。项目通过塔楼与裙楼的配置关系,突显现代化的建筑风格。利用东北面规划的广场空间,设置城市景观广场,辅以喷泉、雕塑等,形成开放空间,减低环景拥挤的视觉效应。本项目用地性质属于成都市会展商业区的唯一一块商业用地。因此,在规划设计上充分体现了物业的现代气息,为城市商务、会展来客和各阶层人士休闲的首选环境,并将其打造成为区域内标志性建筑。 第二节 项目定位依据一、市场依据从成都市整体商业布局来分析:春熙路、盐市口、天府广场、骡马市作为成都传统的商业圈,占据着成都核心位置——市中心。城南作为成都市城市副中心,正逐渐演变成集商业、政治、居住于一体的核心区域,已建成和正建的大型商业物业有“大世界商业广场”、“天府汇城”。二环路沿线现也正发生翻天覆地变化,普尔斯马特——家乐福——伊藤洋华堂——麦德龙超市——国美——欧尚锦江购物中心等共同构成了二环商业圈,这一趋势还有外延之势。本项目位于会展中心,该区域仅有的商业——人民商场已逐步衰落,难以满足区域消费需求。用市场发展的眼光来看,迫切需要一个大型品牌商业来填补区域内的空白,本项目以准确的定位出现可以适时填补这一缺口,顺接二环沿线商业演变形成一条完整的成都市环形商业链。 二、经营依据:本项目商业部分引入一家知名品牌经营商入驻该物业进行统一经营管理,能充分利用该经营商的成功经验,良好的管理体制,准确的市场经营定位,多方面的进货渠道和强大的品牌号召力,吸引众多消费者,把会展商圈建设成为西南地区标志性商业集散地。 一般而言,展览不统一安排餐饮(特邀嘉宾或者重要客户除外),会议通常统一安排餐饮。 实际上,会展考察或者旅游大都是为嘉宾特别安排的、具有公关性质的行为,当然不排除部分行为是真正的商务考察(为获取行业或者相关行业信息而举行的市场调研性质的动作)。 在展览设计上,材料的使用与选择也是关键。有些展览类别需要沉稳,而有点展览需要活泼,有的需要展现科技,有的需要显示环保,还有的需要表现艺术或者人文或者社会公益,总之,表现的主题对材质的选择是个考验,在这方面,会展中介机构比展商有专业优势。现代科技发展很快,新材料、新光源、新媒体层出不穷,而中介公司除可以敏锐的为展商提供展览设计趋势及对象的审美导向外,更可以为展商提供成本节约方法。 此外,展出者可以根据自己的实际需要办理其他险种。对于展出者,主要投保险以及办理投保需要注意事项如下:展品和道具险,保期要包括运输和展览会过程。投保险种有展品的盗窃险、道具的火险等。 那么你就逐一输理要做的事情,你自己在会展过程中要做的事,你所有同事要做的事,大致分类全部列出就好.记叙文的时间,地点,人物,事件(开始---开展---结束).看门的(保安)干什么,公关的干什么,招商业务干什么,财务干什么,老总干什么,场地划分(大致划分),细分又由谁负责......总之,你单位全部参与人员的工作内容全部写完就OK了. 可能有的人认为翻译只是传声筒,是一个工具,所以会议翻译的安排就如同其他道具那样很简单,只要 “采购”就可以了。其实,翻译是工具不假,但翻译是个特殊的工具,是担负思想传递的具有思维方式的人(有时候还是会谈僵局的润滑剂或者缓冲剂)。所以翻译,特别是临时聘请的翻译值得认真对待。很多所谓翻译不是通才(换言之,除翻译者本身已经掌握的知识外,可能对其他领域的连概念都没有),而会议涉及的专业术语往往很多,而且通常是很生僻的单词或者组合词,因此提前沟通十分必要。 强调设计,突出视觉效应。大企业通常是采用传统方式展览,并且依赖大规模场地,所以小企业应该以新颖的设计来凸显自己的小展位。 如果说展览是一台戏,展览设计就是戏剧的主题思想。有的时候展商可以自己提出总体要求,而有的时候,展商可能没有提炼,需要展商与中介公司沟通后共同制定。现在国内的展览设计基本上还处于抄袭国外展览设计的阶段,可使用的材料及展商愿意承受的成本也与国际相差甚远,所以在设计上一般都要考虑成本,其次再考虑创意。设计的基本框架应根据展商的行业属性、展出参观者群体、展览场地背景以及空间设定,露天展览在选材上还要考虑气候及安全因素。展览设计在造型选择上是几乎无限的,以下是一些经验总结: 信息发布——从媒体上分有印刷品(包括邀请信函、组织文件、会议通知)、电子邮件、印刷媒介公告、电子媒介公告等几种形式。通常信息发布包括主题、时间、地点(暂定或者候选)、主要议程及安排、费用及标准等等,有些还附送会议(展)企划书,可以让参与者了解参加的意义及对会展的期望。 统一安排餐饮的会议,对于成本的控制非常重要,自助餐一般可以发餐券控制(很多酒店对于自助餐的开设有就餐人数的最低要求),可以事先制订餐标及餐谱,严格区分正式代表与随行人员、家属,特殊要求者可以和餐厅协商。围桌式餐饮安排比较复杂——特别是大型会议的时候。围桌式餐饮安排需要考虑的问题有:开餐时间、每桌人数、入餐凭证、同桌者安排、特殊饮食习惯者、酒水种类及付款等。需要提醒的是,会议前期考察时注意餐厅及用具的卫生情况,不能让就餐者出现健康问题。如果就餐者无法按时集合就餐,可采取那桌够人数那桌开席的做法,以保证就餐者的权益。 为了保证良好的展出效率和效果,在配备展台人员之后,必须对他们进行培训。不论是临时雇佣人员还是固定工作人员包括公司高级人员都应当接受培训。培训的目的是使展台人员了解展出目的,掌握展台工作技巧,培养合作及集体精神。如果条件许可就安排比较正规的培训,至少要在开幕前进行简单的工作交代和技术指导。培训工作可以在选定展台人员后即着手进行。比较正规的培训形式包括筹备会或培训班,时间可以是半天至两天,但地点要专门安排。要尽量使用教学辅助工具,比如投影仪、讲义等。 成千上万的观众涌进展览会,看到的是各家厂商各具风格的展台,那多姿多彩的场面常常使人目不暇接。他们几乎不能想象,就在展览会开始之前,这里还是一片“有计划、有组织的”的混乱,运输车辆横七竖八,卡车司机忙着对号入座,参展商等候着自己货物的到来。展览会货运的重头戏首先是按时地搭建和拆除展台,这一任务非行家里手不能胜任。 多种多样的展览会有各种不同的展品,天上飞的、直升机、地上跑的活动物均可入主展览场地,那么对展览会货运也就有相应不同的要求。参展商应根据货物的内容和数量确定是使用自己的还是租用运输装卸器械,或者干脆委托搬运公司。他们可以在展览专业代理商那里得到很多有用的建议,因为后者负责搭建过程和协调工作,比如在许多供货商同时来到的时候安排先后顺序,他们还出租人力和器械。 对展览会展台搭建来说一般有两种装卸的可能。首先一种是直接装卸,就是说按照搭建日期把卡车直接开到展厅里,由展览代理商负责卸货和中间储存。由于参展商自己不必操心这一环节,可以节约一些相应的费用。另外那些易破损物品如玻璃或大理石板等只须一次搬运即可。采用这种方式应注意,时间预算要打得宽松一些,要考虑到种种延误的可能性,例如:交通阻塞或事故等等。如果数量较小或是提前送货,则最好集中运输。在开始搭建之前,货物应运抵展览代理商处,由他们暂时储存货物,并按照规定的时间运到展台位置。需要注意的是,笨重的、占地多的物品最好先行运入现场,一般在展馆内可以安排一辆汽车起重机,以便吊卸这些展品,但是如果展台搭建过半,这样的机器就难有用武之地了。 1、情况介绍:包括人员介绍、筹备情况介绍、展出情况介绍等。情况介绍的目的是使展台人员熟悉展出背景、环境和条件。首先相互自我介绍,培训者和接受培训者自我介绍,不仅要介绍姓名、工作,还要介绍在展览方面的知识和经验。展出介绍,包括展览会和展台情况。展览会情况,包括名称、地点、展出日期、开馆时间、场地平面、展馆位置、出入口、办公室、餐厅、厕所位置等,展台情况包括展出意图、展出目的、目标观众、展台位置、展台序号、展台布局、展出工作的整体安排等。展出活动介绍,包括记者招待会、开幕仪式、馆日活动、贵宾接待活动等,并对展台人员提出相应的工作要求。展品介绍,要详细介绍每一项展品,其性能、数据、用法、用途等。市场介绍,包括销售规模、销售渠道、规章制度、特点习惯和销售价格等。 如果是小型商务会议,签到相对简单,仅仅是名录登记。但如果是大型会议或者展览,那么签到就是一项复杂的工作。通常情况下,会议的签到与住宿安排连在一起。 回执——对于主办者来说,回执是对会展企划活动成功与否的判定标志之一。回执收到后,通常需要统计(在这之前,需要提醒的是回执单的设计非常重要,应当是合理且圆满的,应当包括如下信息——明确的人数、职务、性别、联系方式、预计到达目的地时间、迎送要求等等)、确认回执有效(通常以会务费用是否交纳为标志),接下来需要做的就是资源分配——主要是展位与酒店住宿的安排,回执确认即确认通知可以在这一切完成后发出。 新闻发布会议形式包括记者招待会、新闻发布会、酒会等。一般来说,酒会更自由、随意一些,非正式一些,气氛也相对轻松一些,它可以单独召开,也可以附属于其它形式,比如,有的在招待会后举行酒会或茶会。记者招待会一般是专题性的,以“答记者问”为主要特色。另外,新闻发布会由公关负责人执行即可,而记者招待会一般有更高层次官员出席。在这些形式中,最为常见的是新闻发布会。新闻发布会要素: 根据参加会议者的具体情况以及人数多少安排相应的车辆;根据参会人员的喜好,预定各种形式的餐会,推荐不同的用餐地点;根据参会人员的喜好,为您设计不同的休闲方式,设计专门的旅游线路,介绍下榻酒店附近的娱乐设施。 善于利用组合式展览用具,避免用低廉的展览道具,应该给人“小而精”的感觉,把展位装潢得有品位。 对于会议而言,必要的礼仪显得温馨。礼仪工作一般包括模特召集、程序分解、简单培训、服装道具准备、礼仪执行等。值得注意的是礼仪的文化素质及外语基本技能考察,而不能简单看形体决定是否聘请,另外一点就是礼仪的个性是否符合工作要求。各种主题的会议对礼仪的要求不一样,学术性会议、政府性质会议要求模特的着装比较素雅,不能抢了专家及政府要员的形象,而销售类会展则需要模特为企业及产品锦上添花,尽量着装鲜艳,与企业或产品的品质形象要求一致。 培训方法要尽量正规,越正规,越显示组织者的重视,培训效果也就越好。若有主要负责人参加展览,也应参加训练,这对提高训练效果有利。培训内容要有系统,培训材料要编印成套。欧美一些国家的展览行业协会、展览研究机构、展览咨询公司安排专门的展览培训,有专门的展台工作培训教材、录像带等,可以购买参考使用。培训教材应该标明秘密程度,培训内容和步骤可以分为三部分: 重要的国际性会议、行业重要会议、知名公司全球或者大区会议,参与者通常人数较多,身份较高,如果在主办者所在地,车辆调度可能不成问题,如果在异地举办,那么车辆调度就值得好好研究。通常,异地举办会议基本上委托当地专业机构代理,车辆调度涉及到主办者与代理方的沟通,还涉及到会议举办地的车源问题。对于主办方,通常只提出用车要求及安排要求,而代理公司则要考虑时间安排、预定的合理车辆数量、行走时间及线路等等。因此,主办方应该提前告诉代理方相对准确的与会者抵达时间、人数、此时间段内抵达客人的身份及车辆使用标准,并告诉代理方如果出现与预告情形不符时希望采取的弥补措施及愿意为此承担的代价。 在保证企业VI得到忠实的原则下,展位装饰使用大胆抢眼的颜色。这样从较远距离即可凸显出来,避免易融入背景的中性颜色。 一般情形下,健康保障不需要列入会议或者展览企划。但对于特殊会议如有高龄知名学者、身体残疾专家或者政府官员参加的一些会议,那么健康保障就应该纳入会议企划内。主要内容包括举办地医疗信息的收集、特色专科分布、急救车辆呼叫及费用支付办法、常用药品少量采购、无障碍通道及洗浴卫生设备的改造等等。 大型会议如果想要签到过程不出现混乱,必要的流程及准备是必须的——回执统计表、签到表格、引导及协助人员、住宿宾馆准确的房间数量及房间号、房间分配表、钥匙、标明入住者姓名及房号的小信封(内装客房钥匙,通常酒店可以提供)、入住酒店相对明显的路径指示、会议(展览)须知、会议(展览)详细日程、考察线路及参与方式、酒店功能开闭说明及付费标准、返程预定及确认、会务交通使用方式及付费标准等等。如果可能,尽量使用计算机作签到。一般情况下,签到服务人员应该不少于6人——工作时间应该根据会展参与人员抵达时间合理分配。如果事先将回执的项目设计得很周全,对于签到及入住安排有很大帮助。 保险涉及投保险种、投保金额、投保期限等问题。保险不仅涉及展品和运输,还涉及展台人员、参观者等。 展览涉及的险种比一般人想象的多,包括展览会取消险、展览会推迟险、政治险、雇工责任险、运输险、战争险、火险、盗窃险、破损险、人身伤害险、公众责任险、人身事故险、个人财产丢失险、医疗保险等,名目繁多,比较冷僻的险种有展览会附属研讨会主要发言人未出场险。但是,展出者没有必要投保所有险种,根据规定和需要选择险种投保。基本险包括展品、运输、人身、第三者有关险种。展览会组织者、运输公司、施工管理部门等会规定了一些强制性的保险要求,这些规定应予以执行。 对于会议或展览而言,无不希望有良好的秩序。小型会议(特别是企业或者)的会议秩序基本不用控制,但大型会议及展览,秩序的控制就显得很重要。大型会议可以采用代表证或者入场券方式控制,如果需要保密,代表证可以特制,印制有代表的数码身份照片,会场入口设立保安;展览的控制比较复杂,因为展览主办者关注的和展商关注的不是同一个目标。 茶歇对于一般的大型会议而言可能不需要,中、小型会议,特别是公司或者组织高层会议,会间茶歇是很重要的。茶歇的定义就是为会间休息兼气氛调节而设置的小型简易茶话会,当然提供的饮品可能不限于中国茶,点心也不限于是中国点心。通常茶歇的准备包括点心要求、饮品要求、摆饰要求、服务及茶歇开放时间要求等等,一般不同时段可以更换不同的饮品、点心组合。大致上茶歇的分类是中式与西式。中式的饮品包括矿泉水、开水、绿茶、花茶、红茶、奶茶、果茶、罐装饮料、微量酒精饮料,点心一般是各类糕点、饼干、袋装食品、时令水果、花式果盘等等。西式茶歇饮品一般包括各式咖啡、矿泉水、低度酒精饮料、罐装饮料、红茶、果茶、牛奶、果汁等等,点心有蛋糕、各类甜品、糕点、水果、花式果盘,有的还有中式糕点。 利用会展的会刊、展前快讯、媒体报道等手段来进行前期宣传,扩大企业的影响力,吸引更多的目标客户。 组织展览需要办理保险。展览会组织者一般不负责展出者展品的丢失、损坏和人员的伤亡事故,以及在展台内发生的第三者伤亡事故。因此,展出者需要自行安排保险。 成立完整服务式展览展位,热情接待来到展位的参观者,对他们有问必答。如果仅仅将手册、传单、赠品和样品摆放在桌上任参观者自己索取而不主动询问,不但无法实现商家与观众的互动,也非参展的目的。

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